Das Geldwäschegesetz – das müssen Sie wissen
In Deutschland werden jährlich schätzungsweise 100 Milliarden Euro „gewaschen“ – immer häufiger über den Kauf von Immobilien. Eine Gefahr besonders für Sie als Immobilienmakler. Die wichtigsten Punkte rund um das Thema GwG haben wir für Sie zusammengefasst:

Infos rund um das Geldwäschegesetz für Immobilienmakler 2022

Was ist das Geldwäschegesetz und welche neuen Änderungen gibt es?

Das Geldwäschegesetz, kurz GwG dient der Bekämpfung von Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung. Ziel ist es zu verhindern, dass illegal erlangte Einnahmen etwa aus Drogen- und Waffenhandel oder Steuerhinterziehung in den legalen Wirtschafts- und Finanzkreislauf überführt werden. In Deutschland tätige Wirtschaftsakteure werden daher verpflichtet, aktiv bei der Prävention von Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung mitzuwirken.

Grundlage des GwG bildet die EU-Geldwäscherichtlinie, die durch das jeweilige nationale Gesetz umgesetzt wird. Am 01.01.2020 sind umfangreiche Neuerungen in Kraft getreten, zu denen der erweiterte Kreis der Verpflichteten, verstärkte Sorgfaltspflichten sowie verschärfte Strafen bei Verstößen zählen. Weitere Neuerungen ergeben sich auch durch das seit dem 01.08.2021 geltende Transparenz- und Finanzinformationsgesetz.

Wen betrifft das Geldwäschegesetz (GwG)?

Seit dem zum 01.01.2020 in Kraft getretenen Gesetz zur Umsetzung der Änderungsrichtlinie zur Vierten EU-Geldwäscherichtlinie sind nicht nur Immobilienmakler Verpflichtete, die gewerblich den Kauf oder Verkauf von Grundstücken oder grundstücksgleichen Rechten vermitteln, sondern nunmehr auch Mietmakler, sofern der vermittelte Miet- oder Pachtvertrag eine Nettokaltmiete oder Nettokaltpacht von 10.000 € pro Monat übersteigt.

Alle Verpflichteten nach dem GwG auf einen Blick

§ 2 des deutschen Geldwäschegesetzes listet insgesamt 16 Berufs- und Unternehmensgruppen auf.

Immobilienmakler
Kreditinstitute
Finanzdienstleistungsinstitute
Agenten und E-Geld-Agenten
Selbstständige Gewerbetreibende, die E-Geld vertreiben
Finanzunternehmen
Versicherungsunternehmen
Versicherungsvermittler
Kapitalverwaltungsgesellschaften
Rechtsanwälte, Kammerrechtsbeistände, Patentanwälte, Notare
Rechtsbeistände
Wirtschaftsprüfer, Buchprüfer, Steuerberater
Veranstalter und Vermittler von Glücksspielen
Gütehändler, Kunstvermittler und Kunstlagerhalter

Ab welchem Betrag müssen Verpflichtete ein Risikomanagement einrichten?

Das neue Geldwäschegesetz gibt klar vor, ab welchem Betrag die verpflichteten Wirtschaftsakteure über ein wirksames Risikomanagement verfügen müssen.

Gütehändler
Bei Bargeldgeschäften ab 10.000 Euro.

Händler von Edelmetallen
Bei Bargeldgeschäften ab 2.000 Euro.

Kunstvermittler, Kunstlagerhalter und Händler von Kunstgegenständen
Bei Transaktionen ab 10.000 Euro unabhängig davon, ob es sich um eine Bartransaktion handelt.

Immobilienmakler
Bei der Vermittlung von Kaufverträgen. Bei der Vermittlung von Miet- oder Pachtverträgen mit einer monatlichen Kaltmiete oder Pacht in Höhe von mindestens 10.000 Euro netto.

Alle anderen Verpflichteten des Finanz- und Nichtfinanzsektors (z. B. Banken) bei Transaktionen und Geldtransfer ab einem Schwellenwert von 15.000 Euro.

WICHTIG: Beim begründeten Verdacht auf Geldwäsche oder Terrorismusfinanzierung sind unabhängig vom jeweiligen Betrag eine Geldwäscheprüfung und gegebenenfalls die Meldung des Verdachtsfalles verpflichtend.

Was zeichnet eine wirksame Geldwäscheprävention aus?

Das wirksame Risikomanagement zur Geldwäscheprävention besteht aus

Risikoanalyse und daraus abgeleiteten internen Sicherungsmaßnahmen

RISIKOANALYSE
Eine wesentliche Grundlage für das Risikomanagement bildet eine Risikoanalyse. Diese erfasst und bewertet die konkreten unternehmensspezifischen Gefahren und Risiken im Hinblick auf Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung. Beachtet werden unter anderem Kundenrisiken, Produktrisiken, Vertriebsrisiken und Risiken in Bezug auf die Zahlungsstrukturen eines Unternehmens. Die Risikoanalyse ist regelmäßig zu überprüfen und gegebenenfalls zu aktualisieren. Insbesondere müssen Verpflichtete beobachten, ob sich das Risiko in Zusammenhang mit einer bestimmten Geschäftsbeziehung geändert hat.

INTERNE SICHERUNGSMASSNAHME
Abgeleitet aus dem bewerteten Risiko sind angemessene geschäfts- und kundenbezogene interne Sicherungsmaßnahmen im Unternehmen zu etablieren. Dabei handelt es sich unter anderem um Verfahren, Kontrollen und die Zuordnung von Verantwortlichkeiten, die es ermöglichen, ungewöhnliche oder verdächtige Transaktionen zu erkennen und adäquat handeln zu können.

Internen Sicherungsmaßnahmen:

Ausarbeitung von internen Grundsätzen, Verfahren und Kontrollen in Bezug auf die Einhaltung der internen Sicherungsmaßnahmen
Sicherstellung der Einhaltung der Kundensorgfaltsplichten
Regelmäßige Unterrichtung der Mitarbeiter zum Thema Geldwäsche und Geldwäscheprävention
Überprüfung der Zuverlässigkeit der Mitarbeiter
Regelungen zur Aufzeichnung von Informationen und Aufbewahrung von Dokumenten
Sicherstellung der Einhaltung der Meldepflichten

Welche weiteren Pflichten sind neben dem Risikomanagement noch zu beachten?

Alle Wirtschaftsakteure, die unter das GwG fallen, haben je nach Risiko und Berufsgruppe verschiedene Pflichten zu beachten. Hierzu gehören unter anderem:

Allgemeine Sorgfaltspflichten
Vereinfachte Sorgfaltspflichten
Verstärkte Sorgfaltspflichten
Verdachtsmeldepflicht
Aufzeichnungs- und Aufbewahrungspflicht

Was umfasst die Verschärfung der Strafen bei Nichtbeachtung des GwG?

Die Durchführung des Geldwäschegesetzes wird von Aufsichtsbehörden überwacht. Diese treffen Maßnahmen und Anordnungen, um die Einhaltung der geldwäscherechtlichen Pflichten sicherzustellen (GwG-Prüfung). Mit der aktuellen Fassung des GwG wurden die Strafen bei der Nichtbeachtung der Pflichten verschärft. Bei einem Verstoß gegen die Pflichten des GwG handelt es sich um eine Ordnungswidrigkeit § 56 Abs. 1, 2 GwG. Abhängig von der Schwere des Verstoßes und Fahrlässigkeit wird mit Bußgeldern von bis zu 50.000€, 100.000€ oder 150.000 € geahndet. Kommt es zu wiederholten Verstößen, drohen Bußgelder bis zu 5 Mio. € oder Strafzahlungen von bis zu 10 % des Umsatzes im betreffenden Geschäftsjahr. Neben Bußgeldern und strafrechtlichen Konsequenzen droht ein erheblicher Imageschaden, denn Verstöße und Sanktionen werden auf den Internetseiten der verantwortlichen Aufsichtsbehörden für fünf Jahre veröffentlicht.

Was ist das Transparenzregister?

Das Transparenzregister erfasst Angaben zu Eigentümerstrukturen. Hierin sind wirtschaftlich Berechtigte von juristischen Personen des Privatrechts sowie Personengesellschaften einzutragen. So sollen Geldwäsche sowie Terrorismusfinanzierung verhindert werden. Seit Inkrafttreten der Reform des GwG zum 01.01.2020 ist es nun allen Mitgliedern der Öffentlichkeit und somit jedem möglich, das Transparenzregister nach vorheriger Online-Registrierung einzusehen.

Verdachtsmeldung

Tritt der Verdacht auf Geldwäsche auf – beispielsweise wenn Kunden keine Kapital- oder Finanzierungsnachweise erbringen oder ihre Identität verschleiern – muss dieser nach §§ 43 ff. GwG in elektronischer Form der Zentralstelle für Finanztransaktionsuntersuchungen (FIU) gemeldet werden. Die Meldepflicht besteht unabhängig von der Höhe des Transaktionsbetrages oder der Zahlungsart.

Welche Aufzeichnung- Aufbewahrungspflichten gelten?

Sie sind verpflichtet, die im Rahmen des Risikomanagements erhobenen Daten zu dokumentieren und für mindestens fünf Jahre lang aufzubewahren. Darunter fallen sowohl die Dokumentation der Mitarbeiterschulung als auch die Daten der Risikoanalyse und die im Rahmen der Kundenidentifizierung ermittelten Daten. Spätestens nach Ablauf von zehn Jahren müssen alle Daten unverzüglich vernichtet werden.

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Das Geldwäschegesetz bei Immobilienmaklern

Wann müssen sich Immobilienmakler an das GwG halten?

Vermittlung von Kaufverträgen
Vermittlung von Pacht- oder Mietverträgen über Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte, gewerbliche Räume oder Wohnräume mit einer monatlichen Nettokaltmiete oder -pacht von mindestens 10.000 €

Von den Pflichten des GwG ausgenommen
sind Makler, die keine Vermittlungstätigkeit ausüben, sondern lediglich die Gelegenheit zum Abschluss entsprechender Verträge nachweisen (Nachweismakler).

Bei Zweifeln hinsichtlich der Identität
des Vertragspartners oder bei Verdacht, dass Erträge aus einem Verbrechen oder einer schweren Straftat stammen, sind immer die Identität zu prüfen und eine Verdachtsmeldung abzugeben, unabhängig vom Erreichen eines Schwellenwerts!

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Arten von Sorgfaltspflichten

Allgemeine Sorgfaltspflichten

Zu den allgemeinen Sorgfaltspflichten zählen nach § 10 Abs. 1 GwG insbesondere:

Identifizierung des Vertragspartners einschließlich Vertretungsberechtigung bei juristischen Personen und Personengesellschaften
Identifizierung der für den Vertragspartner auftretenden Person und Prüfung ihrer Berechtigung
Abklärung des wirtschaftlich Berechtigten und dessen Identifizierung, falls der Vertragspartner keine natürliche Person ist
Abklärung des Geschäftszwecks
Überprüfung, ob es sich beim Vertragspartner und wirtschaftlich Berechtigten um eine politisch exponierte Personen (PeP) handelt
Regelmäßige Prüfung und ggf. Aktualisierung der Angaben bezüglich laufender Geschäftsbeziehung

Vereinfachte Sorgfaltspflichten

Liegt nach der Risikobewertung ein geringes Risiko für Geldwäsche vor, gelten vereinfachte Sorgfaltspflichten. Sie entsprechen im Wesentlichen den allgemeinen Sorgfaltspflichten, können jedoch angemessen reduziert werden. Ein Beispiel: Statt durch eine Kopie des Personalausweises kann die Identifizierung des Vertragspartners anhand sonstiger Dokumente, Daten oder Informationen, die für die Überprüfung geeignet sind, erfolgen.

Verstärkte Sorgfaltspflichten

Wird das Risiko bezüglich Geldwäsche oder Terrorismusfinanzierung höher eingestuft, sind verstärkte Sorgfaltspflichten zu erfüllen. Das ist unter anderem bei Vertragspartnern aus einem Staat mit erhöhtem Risiko sowie besonders großen oder ungewöhnlichen Transaktionen der Fall. Im Rahmen verstärkter Sorgfaltspflichten darf die Geschäftsbeziehung nur mit Zustimmung eines Mitgliedes der Führungsebene begründet oder fortgeführt werden. Zudem muss die Geschäftsbeziehung kontinuierlich und verstärkt überwacht werden

Kundenbezogene Sorgfaltspflichten für Immobilienmakler

Eine der wichtigsten Sorgfaltspflichten ist die Identifizierung des Vertragspartners.

Wann müssen Immobilienmakler identifizieren?

Der Zeitpunkt der Identifizierungspflicht für Immobilienmakler ist gesetzlich geregelt § 11 Abs. 2 GwG. Er liegt vor Beginn einer Geschäftsbeziehung, sobald der Vertragspartner ein ernsthaftes Interesse an der Durchführung des Kaufvertrages äußert und die Kaufvertragsparteien hinreichend bestimmt wurden. Achtung: Dies ist in der Regel vor Unterzeichnung des Maklervertrages!

Wen müssen Immobilienmakler identifizieren?

Jeder Immobilienmakler muss wissen, mit wem er Geschäfte macht.

Er muss folgende Personen identifizieren:

Käufer und Verkäufer, Mieter und Vermieter, Pächter und Verpächter
ggf. für den Kunden auftretende Personen
ggf. wirtschaftlich Berechtigte

Im Rahmen der Identifizierung sind Immobilienmakler verpflichtet, die Angaben des Kunden auf Korrektheit sowie den PeP-Status (Politisch exponierte Person) zu überprüfen. Es ist Pflicht, die hierzu eingeholten Unterlagen aufzuzeichnen und aufzubewahren. Immobilienmakler haben ihre Geschäftsbeziehungen kontinuierlich zu überwachen und auf Veränderungen zu prüfen. Das gilt insbesondere bei der Beteiligung von Stammkunden.

Wie erfolgt die Identifizierung?

Bei der Identifizierung wird zwischen natürlichen und juristischen Personen bzw. Personengesellschaften unterschieden.

Natürliche Person

Feststellung der Identität beispielsweise anhand eines amtlichen Lichtbildausweises
Erhebung folgender Daten
- Vorname und Name
- Geburtsort
- Geburtsdatum
- Staatsangehörigkeit
- Wohnanschrift

Juristische Person

Identifizierung durch einen Registerauszugs (z. B. Transparenz- oder Handelsregister)
Erhebung folgender Daten
- Firma, Name etc.
- Rechtsform
- Registernummer
- Anschrift des Sitzes oder der Hauptniederlassung
- Namen der Mitglieder des Vertretungsorgans oder der gesetzlichen Vertreter

Wichtig: Kann der Immobilienmakler seine Sorgfaltspflichten in Bezug auf den Kunden nicht erfüllen, darf er die Geschäftsbeziehung nicht fortsetzen!

Wer muss einen Geldwäschebeauftragten bestellen?

Aufgaben eines Geldwäschebeauftragen

Verpflichtete nach § 2 Absatz 1 Nummer 1 – 3, 6, 7, 9 und 15 haben einen Geldwäschebeauftragten auf Führungsebene sowie einen Stellvertreter zu bestellen. Bei allen anderen nach dem GwG Verpflichteten, wie Immobilienmakler oder Gütehändler, kann die Aufsichtsbehörde je nach Risikobewertung die Einsetzung eines Geldwäschebeauftragen anordnen.

Zu den Aufgaben eines Geldwäschebeauftragen gehören:

Anfertigung der Risikoanalyse
Meldung von Verdachtsfällen
Kontrolle, ob alle zuvor festgelegten Maßnahmen zur Geldwäscheprävention im Unternehmen ordnungsgemäß umgesetzt werden
Ansprechpartner für Behörden oder die Zentralstelle für Finanztransaktionsuntersuchungen (FIU)

Gegenüberstellung

Darum sollten Sie Geldwäscheprävention betreiben

Gesetzliche Verpflichtung
Vermeidung hoher Bußgelder und Sanktionen
Imageschaden aufgrund der Veröffentlichungspflicht der Aufsichtsbehörden bei Verstößen
Bekämpfung von Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung
Möglicher Verlust der Maklerzulassung

Wie GwG-Konzept Sie dabei unterstützen kann

Mit GwG-Konzept können Sie

Zeit sparen
Geldwäscheprävention kostengünstig durchführen
aktuelle Vorschriften nach dem GwG einhalten
datenschutzkonform arbeiten

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GwG-Konzept für Immobilienmakler

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DAS GELDWÄSCHEGESETZ 2022

Aktuell läuft ein neues Gesetzgebungsverfahren, das umfangreiche Änderungen des deutschen Geldwäschegesetzes erfordert.

1993
Erste Fassung des GwG-Gesetzes 1993
1993 wird das Geldwäschegesetz erstmalig in Deutschland verabschiedet.
2015
Verabschiedung der 4. EU-GwG-Richtlinie
Mit Verabschiedung der 4. GwG-Richtlinie werden vor allem der Umgang mit Barzahlungen und die Sorgfaltspflichten verschärft.
2017
Unzureichende Umsetzung der 4. EU-GwG-Richtlinie
Auf der Grundlage der 4. EU-Geldwäscherichtlinie tritt das aktualisierte deutsche Geldwäschegesetz in Kraft. Die EU bewertet dessen Umsetzung jedoch als unzureichend und leitet ein Vertragsverletzungsverfahren ein.
2020
Umsetzung der 5. EU-GwG-Richtlinie
Seit dem 01.01.2020 ist die 5. EU-Geldwäscherichtlinie im deutschen Geldwäschegesetz verankert. Im Zuge dessen ergeben sich zahlreiche neue Anforderungen und Verschärfungen.
2021
Neueste Änderung
Die neuesten Änderungen des GwG ergeben sich im Rahmen des Transparenzregister- und Finanzinformationsgesetzes („TraFinG).

Infos rund um das Geldwäschegesetz für Immobilienmakler 2022

Was ist das Geldwäschegesetz und welche neuen Änderungen gibt es?

Das Geldwäschegesetz bei Immobilienmaklern

Arten von Sorgfaltspflichten

Kundenbezogene Sorgfaltspflichten für Immobilienmakler

Wer muss einen Geldwäschebeauftragten bestellen?

Gegenüberstellung

GwG-Konzept für Immobilienmakler

DAS GELDWÄSCHEGESETZ 2022

1993

Erste Fassung des GwG-Gesetzes 1993

2015

Verabschiedung der 4. EU-GwG-Richtlinie

2017

Unzureichende Umsetzung der 4. EU-GwG-Richtlinie

2020

Umsetzung der 5. EU-GwG-Richtlinie

2021

Neueste Änderung

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