Das Geldwäschegesetz bei Immobilienmaklern
Die Immobilienbranche ist ein beliebtes Ziel für Geldwäsche. Zu den Risikofaktoren im Immobilienbereich zählen verschachtelte Firmengeflechte oder Konstruktionen, in denen Grundstücke für andere Personen gehalten werden. Aus diesem Grund erweitert das neue Geldwäschegesetz die Definition des Immobilienmaklers § 1 Abs. 11 GwG.
Nach Schätzungen werden 15 bis 30 Prozent der kriminellen Vermögenswerte in Immobilien investiert.
Wann müssen sich Immobilienmakler an das GwG halten?
Immobilienmakler unterliegen dem Geldwäschegesetz bei:
- Vermittlung von Kaufverträgen
- Vermittlung von Pacht- oder Mietverträgen über Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte, gewerbliche Räume oder Wohnräume mit einer monatlichen Kaltmiete oder Pacht von mindestens 10.000 €
Von den Pflichten des GwG ausgenommen sind Makler, die keine Vermittlungstätigkeit ausüben, sondern lediglich die Gelegenheit zum Abschluss entsprechender Verträge nachweisen (Nachweismakler).
Bei Zweifeln hinsichtlich der Identität des Vertragspartners oder bei Verdacht, dass Erträge aus einem Verbrechen oder einer schweren Straftat stammen, ist immer die Identität zu prüfen und eine Verdachtsmeldung abzugeben, unabhängig vom Erreichen eines Schwellenwerts!
Kundenbezogene Sorgfaltspflichten für Immobilienmakler
Eine der wichtigsten Sorgfaltspflichten ist die Identifizierung des Vertragspartners.
Wann müssen Immobilienmakler identifizieren?Wann müssen Immobilienmakler identifizieren?
Der Zeitpunkt der Identifizierungspflicht für Immobilienmakler ist gesetzlich geregelt § 11 Abs. 2 GwG. Er liegt vor Beginn einer Geschäftsbeziehung, sobald der Vertragspartner >ein ernsthaftes Interesse an der Durchführung des Kaufvertrages äußert und die Kaufvertragsparteien hinreichend bestimmt wurden. Achtung: Dies ist in der Regel vor Unterzeichnung des Maklervertrages!
Wen müssen Immobilienmakler identifizieren?
Jeder Immobilienmakler muss wissen, mit wem er Geschäfte macht.
Er muss folgende Personen identifizieren:
- Käufer und Verkäufer, Mieter und Vermieter, Pächter und Verpächter
- ggf. für den Kunden auftretende Personen
- ggf. wirtschaftlich Berechtigte
Im Rahmen der Identifizierung sind Immobilienmakler verpflichtet, die Angaben des Kunden auf Korrektheit sowie den PeP-Status (Politisch exponierte Person) zu überprüfen. Es ist Pflicht, die hierzu eingeholten Unterlagen aufzuzeichnen und aufzubewahren. Immobilienmakler haben ihre Geschäftsbeziehungen kontinuierlich zu überwachen und auf Veränderungen zu prüfen. Das gilt insbesondere bei der Beteiligung von Stammkunden.
Wie erfolgt die Identifizierung?
Bei der Identifizierung wird zwischen natürlichen und juristischen Personen bzw. Personengesellschaften unterschieden.
Natürliche Person
- Feststellung der Identität beispielsweise anhand eines amtlichen Lichtbildausweises
- Erhebung folgender Daten
- Vornamen und Name
- Geburtsort
- Geburtsdatum
- Staatsangehörigkeit
- Wohnanschrift
Juristische Person
- Identifizierung durch einen Registerauszugs (z.B. Transparenz- oder Handelsregister)
- Erhebung folgender Daten
- Firma, Name etc.
- Rechtsform
- Registernummer
- Anschrift des Sitzes oder der Hauptniederlassung
- Namen der Mitglieder des Vertretungsorgans oder der gesetzlichen Vertreter
Wichtig: Kann der Immobilienmakler seine Sorgfaltspflichten in Bezug auf den Kunden nicht erfüllen, darf er die Geschäftsbeziehung nicht fortsetzen!
Gegenüberstellung
Wann müssen Immobilienmakler identifizieren?Wann müssen Immobilienmakler identifizieren?
Der Zeitpunkt der Identifizierungspflicht für Immobilienmakler ist gesetzlich geregelt § 11 Abs. 2 GwG. Er liegt vor Beginn einer Geschäftsbeziehung, sobald der Vertragspartner >ein ernsthaftes Interesse an der Durchführung des Kaufvertrages äußert und die Kaufvertragsparteien hinreichend bestimmt wurden. Achtung: Dies ist in der Regel vor Unterzeichnung des Maklervertrages!
Wen müssen Immobilienmakler identifizieren?
Jeder Immobilienmakler muss wissen, mit wem er Geschäfte macht.
Er muss folgende Personen identifizieren:
- Käufer und Verkäufer, Mieter und Vermieter, Pächter und Verpächter
- ggf. für den Kunden auftretende Personen
- ggf. wirtschaftlich Berechtigte
Im Rahmen der Identifizierung sind Immobilienmakler verpflichtet, die Angaben des Kunden auf Korrektheit sowie den PeP-Status (Politisch exponierte Person) zu überprüfen. Es ist Pflicht, die hierzu eingeholten Unterlagen aufzuzeichnen und aufzubewahren. Immobilienmakler haben ihre Geschäftsbeziehungen kontinuierlich zu überwachen und auf Veränderungen zu prüfen. Das gilt insbesondere bei der Beteiligung von Stammkunden.
Wie erfolgt die Identifizierung?
Bei der Identifizierung wird zwischen natürlichen und juristischen Personen bzw. Personengesellschaften unterschieden.
Natürliche Person
- Feststellung der Identität beispielsweise anhand eines amtlichen Lichtbildausweises
- Erhebung folgender Daten
- Vornamen und Name
- Geburtsort
- Geburtsdatum
- Staatsangehörigkeit
- Wohnanschrift
Juristische Person
- Identifizierung durch einen Registerauszugs (z.B. Transparenz- oder Handelsregister)
- Erhebung folgender Daten
- Firma, Name etc.
- Rechtsform
- Registernummer
- Anschrift des Sitzes oder der Hauptniederlassung
- Namen der Mitglieder des Vertretungsorgans oder der gesetzlichen Vertreter
Wichtig: Kann der Immobilienmakler seine Sorgfaltspflichten in Bezug auf den Kunden nicht erfüllen, darf er die Geschäftsbeziehung nicht fortsetzen!
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